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大野法律事務所(債務整理)

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不動産を貸している人必見!賃料の増額方法を弁護士が本気で解説します!

目次

そもそも賃料の増額なんてできるの?

 建物や土地を何十年と賃貸している方は割と多いと思います。
 その中ですでに30年近く貸しているが、契約当初と同額の賃料のままということはよくあることです。

 これでは、近所の物件と比較してあまりにも低額となってしまうことがあります。
 それでは、賃料を増額するにはどうしたらいいのでしょうか?

まずは賃料増額請求通知を送る

 賃料を増額しようと思ったときにまず行うことは、賃借人に対して賃料増額請求通知を送ることになります。

 賃料増額請求通知とは、決まった書式があるわけではなく内容証明郵便を利用して自分で文章を作成することになります。

 賃借人に内容証明郵便を送り賃借人がそれに同意してくれれば、賃料を増額することは可能となります。

 内容証明郵便を送り、賃借人が賃料の増額を拒否した場合には、そこで当事者間での交渉が始まることになります。
 その交渉で折り合いのつく賃料を確定し、交渉が終了することとなります。

 交渉が上手くいかない場合には、その後、調停や訴訟に発展することになるので、いかに交渉段階で折り合いをつけるかが重要となってきます。

 

賃料増額請求通知に書くべき内容

 賃貸人として、賃料増額通知を送るとなった時でもどのような内容の賃料増額通知を送るべきなのでしょうか?

 土地の地代の場合には、土地に対する租税その他の公課の増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済的事情の変動、近所の土地の価格と比較して、現行の地代が不相当となった場合であることが必要です。

 建物の賃貸の場合には、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇低下その他の経済的事情の変動、近所の建物の賃料に比較して現行の賃料が不相当となった場合どあることが必要です。


 つまり、いくら賃料を増額したいといっても、賃料の増額をする権利は契約時と比較して事情がかわったために、従前の賃料が不相当となったことが必要となります。

 
 ただし、契約で一定期間賃料を増額しない旨の特約をしている場合には、増額を請求できないことになります。

 

賃料増額請求通知の書式は?

                           令和〇年〇月〇日
〒○○○ー〇〇〇〇
埼玉県川口市西青木2-1-45 レクイアーレ101号
大野 太郎様


              家賃増額のご通知

私が貴殿に賃貸している下記物件の1カ月の賃料は、昭和〇年〇月〇日から〇万円のまま据え置かれています。
 上記の日以降現在までの間に、建物が所在する土地の価格が高騰したことに伴いその固定資産税も増加したほか、経済情勢の変動に伴い近傍の同種物権の賃料と比較しても下記物件の賃料は著しく低額であり、不相当となっています。

 また、下記物件は築30年を経過し屋根や外壁等の大幅な修理が必要なほか、電気や上下水道の維持管理費用も従前よりも高額となっております。
 
 つきましては、令和〇年〇月分から、1カ月当たりの賃料を月額〇〇万円に増額させていただきますので、ご了承願います。
 
                記

 所在 埼玉県川口市西青木2-1-45 レクイアーレ101号
 家屋番号 〇〇番〇〇
 種類  〇〇
 構造  〇〇
 床面積 〇〇㎡

 

賃料の増額のための手続きと裁判が確定するまでの対応

 賃貸人から賃料を増額すると通知したものの、賃借人が同意しない場合、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、増額分に相当する金員を支払う必要はなく、これを理由に、賃貸人は債務不履行を理由に契約を解除することはできません。

 もっとも、賃料増額に関する裁判が確定し既に今まで支払った金額判決で示された適正額の賃料よりも少なければ、この不足分に年1割の利息を付して支払う必要があります。
 
 つまり、賃借人としては現在の賃料の維持に固執しすぎると裁判所で賃料が確定した場合に、賃料差額とその1割の利息を支払う必要がでてきてしまうため、賃借人としても真剣に検討せざるを得なくなります。

 

賃料増額までの流れ

①賃料を増額する正当な理由となる証拠を集める(固定資産税評価証明書や近所の不動産の価格)

②賃料増額請求通知の送付

③賃借人との家賃交渉

④交渉決裂の場合には、調停(裁判の前に必ず調停を行う必要があります。このことを調停前置主義といいます。)

⑤調停が上手くいかない場合には裁判

 

【この記事の執筆者

大野法律事務所弁護士 

大野太郎

中央大学法科大学院卒業

任意整理を行うにあたって、日々各業者の分析、交渉のやり方について研究しております。

 



 

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