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大野法律事務所(債務整理)

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賃料の減額を請求したいときは?

目次

そもそも賃料の減額は可能?

 不動産を数十年前に借りて今もその不動産を利用している場合、近隣の不動産に比べて家賃が高額ということがあります。

 そのような場合には賃貸人にコンタクトを取り、賃料を減額してもらう必要があります。

 賃料を減額する場合には、まず賃借人は賃貸人に対して賃料の減額を求める通知書を送付し、賃貸人が減額を争う場合には、調停で解決を試みることになし、調停でも合意に至らなければ裁判で新たに賃料を確定してもらうことになります。

賃料減額通知書にはなにを書く?

 不動産の賃料はそのときどきの景気や経済事情、ときには社会的な事情(東日本大震災や同時多発テロ)により大幅に変化します。

 とりわけ2019年現在においては、比較的景気がいいということもあり、賃料は高額であることが多いです。しかし、今後日本の景気が悪化した場合には当然今のままの賃料では住みたくないと思うこともあるかもしれません。

 そこで、賃借人としては、賃貸人に対して賃料の減額を賃料減額通知書を送ることになります。

 この賃料減額請求通知書には、土地の場合には、土地に対する租税その他の公課の増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済状況の変動、近所の土地の地代と比較して、現在の地代が不相当となった場合であることが必要です。

 建物の賃料の場合には、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近所の同種の建物の賃料に比較して現行の賃料が不相当となった場合であることが必要です。


 賃料の減額を請求する権利は、契約時と比較して事情が変わったために、従前の賃料が不相当となったという要件を満たす必要があります。


 なお、契約書の中で、一定期間賃料を減額しないという記載には効力がありません。そのため、契約書に賃料減額をできないと記載されていたような場合であっても諦めずに減額を請求するべきといえます。

賃料減額請求通知書の書式は?

                          令和〇年〇月〇日
〒〇〇〇ー〇〇〇〇
埼玉県川口市西青木2-1-45レクイアーレ101号
大野太郎様

              家賃減額の申出

 私が貴殿から賃借している下記物件の1カ月の賃料は、昭和〇〇年〇月〇日から〇〇万円のまま、据え置かれています。
 バブル期の全盛期にこの契約を締結し、賃料も当時の相場で設定されています。

 以降現在までの間に、東日本大震災やリーマンショックなどで、建物が所在する土地の価格が下落したことに伴いその固定資産税も大幅に変動したほか、これらの経済事情の変動に伴い見直された近隣の同種物件の現行賃料と比較しても、下記物件の賃料は著しく高額であり、不相当です。

 また、築40年を経過し老朽化が顕著であり従前と比較して集客力に乏しい物件であることからも、減額を求めざるを得ません。
 
 つきましては、令和〇年〇月分から、1カ月当たりの賃料を月額〇万円に減額させていただきたく、本状をもって申し入れます。

                 記
所在 埼玉県川口市〇〇番地
家屋番号 〇〇番〇〇
種類 〇〇
構造 〇〇
床面積 〇〇㎡

賃料の減額のための手続きと裁判が確定するまでの対応

 賃料を減額すると通知したものの、賃貸人が同意しない場合、どのような経緯をたどるのでしょうか?

 賃料の減額請求をする場合、まず賃借人は賃貸人と交渉を行い、交渉が決裂した場合には、調停になります。そして調停も決裂した場合には、訴訟ということになります。

 訴訟になった場合、裁判所が新たな賃料を確定することになります。
 そして、この訴訟の間、賃貸人は従前の賃料を賃借人に請求することができます。
 
 賃借人としてはたとえ訴訟で賃料額30万円を主張していたとしても、訴訟の間については従前の賃料(従前の賃料が40万円だとしたら40万円)を支払う必要があります。


 

賃料減額請求の流れ

①賃料を減額する根拠となる証拠(固定資産税評価証明書など)の収集
②賃料減額請求の通知及び交渉
③交渉が決裂した場合には、調停
④調停が決裂した場合には、訴訟
 

【この記事の執筆者

大野法律事務所弁護士 

大野太郎

中央大学法科大学院卒業

任意整理を行うにあたって、日々各業者の分析、交渉のやり方について研究しております。

 



 

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